사서 고생을 바가지로 하다

농지에 집을 짓기로 하고, 성토부터 했다.

논에 자갈.흙을 부어 2m정도를 우선 높히는 일을 저질러 놓고,

이렇게 높힌 평수에 맞추어서 집을 짓기로 한 것이다. 여기에 맞추어 토목과 건축설계를 맡긴 것이다.

그러니 평소보다 인허가사항, 합번, 분활,측량등과

복지부동(?)의 관련 공무원 태도에 맞물려 

시간과 비용과 복잡도가 엄청 증가한다.

우여곡절끝에 집을 완공하고, 연습이나마  텃밭과 일부  조경을 하고, 물주기를 하다보니, 

특히나 유난히 더웠던 이번 여름에, 예사 노동력이 들어가는 것이 아니다.

해서 방학인 조선나이 16살, 아직은 철없는(?) 늦둥이 꼬맹이에게

텃밭에 데리고 가서 물주기라도 좀 시킬가 싶어 꼬셨더니, 손톱도 안들어간다.

"그러게, 왜  사서고생을 하느냐고?"

퇴박만 돌아온다.

"요녀석이..."  싶지만, 틀린 말이 아니다.

사서 바가지로 고생한 일이 어디 이 일 뿐이랴?

서울집 관리하랴, 부산애들집 다녀보라, 집 지으랴, 텃밭가꾸랴, 나무물주랴

거의 매끼마다 주(酒)님 모시랴, 혼자 이리 뛰고 저리 뛰고...

내 하는 일이 거의 전부, 사서하는 고생길인 것 같다.

아무나 집지을 일이 아니다

진갑의 해인 올 여름은 이래저래 지나간다.

그와중에 틈틈히 적어둔 글을 올린다.

그중,

<畓에 집을 짓는 프로세스>

○ 사전조사와 토지 구입

■ 지목을 확인합니다.

   

  ▷임야, 대지, 자연녹지, 생산녹지, 그중 생산녹지는 농업진흥지역, 계획관리지역, 생산관리지역등이 있다

    ★공시지가외 대지 전환시 비용영향을 주고, 건폐율, 용적율의 제한과 여러가지 건축제한조건이 있다.
      ※ 건폐율 :  대지면적대비 건물 투영면적의 혀용치(%)

      ※ 용적율 :  대지면적대비 총 투영면적(층별 투영면적의 합)

  ▷농업진흥지역/생산관리지역/계획관리지역인지 여부 확인은 필수이다.  

    ★농업진흥지역(이전의 절대농지)는 건축행위가 불가하다.

    ★생산관리지역은 토지용도확인. 1인당 1,000m제곱(약 300평) 이내만 대지전환이 가능하다, 

       또 대지면적당, 건물 건폐율의 상한치 및 하한치가 존재한다. 설계사무소와 협의해야 한다.
       그외 토지는 <畓>상태 유지하여야 한다.       

    ★상수원보호나, 생태보전지구인지 확인하여야 한다.

       상수원보호, 생태보전지구, 개발중이나 개발 이전에 문화재관련지역에서는 농업진흥지역 수준의

       개발행위가 제한된다.

■ 건물용도, 건폐율 및 용적율 확인하여야 한다. 용도에 따라 허가조건, 건폐율, 용적율의 차이가 난다.

■ 농지는 대체적으로 낮고 물길과 가까우므로, 대홍수등으로 잠길 여지가 없는지,

   주변도로와 높낮이, 주변 하천(川)이나 강변등과 얼마나 가까 운지, 얼마나 높이 차이가 나는지, 

   배수시설이나 지역구조가 어떤지도 살펴야 한다.
   만약 구입한 토지가 큰 홍수에 피해가 우려되면, 그만큼 대지를 높이는 작업이 필요하다.
   침수지역은 2m내 허가없이 성토가능하다.

■ 토사가 쏟아질 염려가 없는지-급격한 언덕이나 산비탈이 배경이 될 경우, 토사의 흐름이 비켜갈 수 있는
   지세구조인지, 근본적으로 그런 토사의 흐름이 없을 수 있는 구조인지 살펴야 한다.

■ 수분이나, 물이 흘러나가지 않고 고이는 것인지, 대지가 퇴적지역인지 등을 살펴보아야 한다.

■ 풍수지리설에 100% 따르지는 않드라도, 가능한 남향이고, 바람이 잘 통하고, 공기가 신선하고
   오염원이 주변에 없으며 시야가 트인 곳으로 한다.

■ 도로인접, 도로와 떨어져 있는 정도 확인, 도로연결시 접근성 및 연결로 확인하여야 한다.

   ▷자체토지로 가능한지, 共路가 있는지, 이부분이 확보되지 않으면 도루묵이다.

■ 주변마을 상하수도 연결이 어떻게 되는지 확인이 필요하다
   ▷상하수도가 공공수도인지, 마을 수도인지. 마을 수도인경우에는 연결 애로가 없는지사전확인이 필요하다
   ▷지하수 굴착이 용이한지, 지하수 개발가능할 것인지 고려요한다.

■ 주변마을오폐수 연결이 어떻게 되는지 확인이 필요하다

■ 전기연결이 어떻게 되는지 확인이 필요

  

■ 뒤에, 태양광발전이 가능한 시계가 확보되는 지 확인. 남향/남동향으로 그늘 지지않는 공간이 
   확보되는 지 (한전시설을 연결하더래도, 미래를 위해 그런 공간이 확보되는 곳을 염두에 둘 것)

○ 대상건축종류

■ 건축종류에는, 철근콘크리트, 벽돌, 철골구조, 경량철골, 경량목조, 중목구조, 한옥, 판넬구조등...다양.

   ▷가정용으로, 물론 내부인테리어나 창이나 문, 창틀, 냉.난방장치등 추가되는 특수용도에 따라 비용차
      이가 나겠지만, 시중의 표준치를 적용한다고 봤을 때, 고급은 평당 약 800만원이상 수천만원까지 

      중목구조, 한옥구조, 건축주의 취향을 반영 한 특수구조의  집이 있을 수 있다

      저렴한 비용으로는 평당 약 350~500만원대 철근콘크리트, 벽돌, 철골구조, 경량철골, 경량목조등이 있다.

   ▷기본 철골에 판넬구조는평당 250~350만원정도 일 수 있으나, 부가적인 인테리어나, 방습, 방열, 방화등의
      조치에 따라 비용이 차이가 날 것입니다. 보통은 철골에 판넬구조는 거주용으로도 짓기도 하지만, 대부분
      창고나 부속건물용으로 사용한다.

■ 대상건축종류의 선정과 설계시에는 건축주의 삶의 철학과 건축비용에 따라 달라질 것이다. 방풍, 방습,
   방열,방화등의 달성 수준도 영향을 줄 것입니다. 이는 지역적으로도 고려대상이 된다고 할 수 있다.

   ▷너무 추운지역, 습기가 많은 지역, 바람이 많이 부는 지역, 시내물이 범람하기 쉬운지역, 산사태나 토사유출
      이 심한지역, 그늘진 지역, 시야가 막힌지역은 피해야 하겠지만, 불가피하게 이런곳에 집을 지야 할 경우에
      는 방풍, 방습, 방열, 방화과 생활안전을 고려하여 설계를 하여야 한다.

   ▷대상건축물종류을 정할 때, 내가 거주전용으로 할 것이냐, 별장으로 할 것이냐, 펜션등 상업용도로도 사용
      할 것이냐에 따라 건축물 대상이 달라 질 것입니다. 이를 선정하면, 그 건축물들의 장.단점, 확장성, 유지보
      수성등을 고려하여야 한다.

○ 건축설계 및 건축허가

■ 건축허가 기간

   용도전환 허가후, 1년내에 착공하여야 하고, 착공후 1년내에 완공하여야 한다.

   ▷허가내용을 변경하고자 하면, 다시, 변경허가를 맡아야 하고, 변경허가후 1년내에 착공하여야 한다.  
      그러니 초기 허가신청시, 제대로 된 건축설계, 토목설계가 중요합니다. 중간에 변경해도 되지만, 변경에 따
      르는 시간낭비가 예삿일이 아니다
   ▷업자들은 변경허가를 받으면 된다고 가볍게 말하지만, 약 반년이상의 충분한 일정을 가지고 출발해야합니다.
   ▷철근콘크리트 집을 지을 경우, 한겨울과 한여름을 피하도록 프로세스를 짜야 한다.

■ 건축설계시 고려사항

   ▷표준형인지, 특별사양인지
   ▷커텐설치공간이 확보되는지?
   ▷정문.창문 도어록 장치가 전자식이 포함되는 지
   ▷창문의 크기(지역마다 다소 차이)
   ▷화장실이 몇 개인 지,
   ▷벽지색상
   ▷바닥재와 색상
   ▷메인은 물론이고 보조 사워시설이 있는 지
   ▷주방/신발장 크기
   ▷ 보안장치 설치위치에 전원코드 확보
   ▷ 외부에서 전원 필요시 연결용이하도록 외부(앞뒷)에 기밀 전원코넥터 설치
   ▷내장기기들의 색감, 색깔 조화

■ 건축설계사무소 및 토목설계사무소 선정

   ▷그지역 행정기관과 거리상, 인맥상, 경험상 소통이 원활한 업체를 선정하는 것이 여러모로 편리하다.
   ▷인허가 과정에 사소한 문제로 한정없이 늦어질 수 있다.
   ▷업체들이나, 공무원들이, 일을 Parallel Processing하는 체제가 안되어 있는 것 같다.
     그들 입장에서는 Sequencial Processing이 기본인 것 같다.

■ 토목_건축 설계시 고려사항

   ▷ 대지 및 경계

     ★ 정확한 대지 영역, 집이 위치할 영역을 도상으로 정하고, 실제 측량으로 위치를 표시한다
     ★ 토목 및 건축설계와 완성되면 건축허가신청전에, 지적공사에 측량신청을 하게 되는 데, 측량시 지번이
         복잡하게 얽혀 있으면 측량지점이 많아 비용상승 요인이 된다.
     ★ 때문에, 지번을 합번하여 측량을 신청하는 것이 좋다

    ▷ 외부도로 연결 및 내부도로

     ★ 외부도로와 연결 및 넓을 경우 내부도로가 허가조건으로 필요한다

   ▷ 상수도 연결,

     ★ 설계되고 표현되어야  한다.
     ★ 인근까지 상수도 망이 설치되어 있는지, 마을 상수도망에 연결할 수 있는지 확인하여 이것이 어려우면
        지하수를 파야 한다
     ★ 지하수는 허가사항이다. 수질검사 및 승인 업무까지 대행업체에게 맡겨야 한다.

   ▷오폐수 및 정화시설연결

     ★ 오폐수처리는 마을 하수(오폐수) 종말처리 연결 필수 대상구역이 있다. 

         오폐수처리 시설이 있으면 이것과 연결하여야하고, 오폐수처리시설이 없으면,

         ECO물관리센터(구 수질관리본부)에 확인하여 정화시설을 둘 수 있는 지 확인이 필요하다

. 
     ★ 오폐수처리관로는 중간에 꺽임이 커거나, 경사도가 낮으면, 흘러가지 않기 때문에 이점을 고려하여
         설계하여야 한다. 마을 하수(오폐수) 종말처리과 경사도가 낮거나, 거리가 멀 경우에는

         오폐수가 흐르지 않기 때문에, 별도로 정화조 시설을 하여야 한다.

         이것은 사전에 서면승인을 받아두어야 한다., 

 

     ★ 정하조처리후 정화수 드레인이나, 정화하고 남은 찌거기 제거시 애로사항이 없도록 위치를 고려하여
         설계하여야  한다

  ▷전기연결이 어떻게 되는지 확인이 필요하다

     ★전기를 끌어올려면, 전신주당 수십만원의 설치비용이 들어간다. 전신주 개수도 문제지만, 
        전신주를 설치할 수 있는 공로나 통로를 확보용이한지도 살펴야 한다.

        잘못하다가는 남의 땅에 전신주를 박아야 하는 낭패를 당하는 경우가 있을 수 있다  

     ★인터넷/케이블 티비/방범설비등을 위해서는 별도로 통신용 전신주가 필요하다.

        통신케이블이 인근에 깔려있지 않는 지역(내륙 산골이나 섬)등의 지역에서는 상당한 비용을 들여 전신주를

        설치하고, 회선을 연결하거나 케이블 TV시청이나 인터넷을 할 수 없는 경우도 있다.

   ▷우수관로

      대지가 넓을 경우 우수처리 관로가 적절한 필요하다. 토목설계업체와 의논하여야 한다

   ▷ 지하매설 관로

      ★ 모든 관로는 토목 및 건축설계사무소와 협의하여야 한다.
      ★ 충분한 처리용량, 최소수량 및 관로 꺾임이 급격하지 않고 경사도가 보장되도록 하되 유지보수가
          용이하도록 설계되어야   한다
      ★ 상기 시설물들이 기초공사시 반영되고, 본공사시 방해가 되거나, 건축설립후 보수.수리가
          불가능하도록 설치되면 안되기 때문에 이를 고려 설계하여야 한다

   ▷ 사전에 토목사무소와 건축사무소와 충분한 협의.검토

      ★ 토목설계도, 보통은 용도전환 신청시 반영을 대충하여 두고, 실제 착공전에 제대로 변경하게 되는데,
          비용 이중발생하므로, 토목설계전에 토목사무소와 건축사무소와 충분한 협의.검토를 거쳐서 설계토록
          한다.
      ★ 법적요건을 꼼꼼히 따져서 토목이나 건축설계변경이 최소화 되도록 해야 한다. 추가 비용이 많이 발생
          하고, 추가 비용을 지불하고도 일정지연, 시공후, 사용중에 고쳐야 할 부분이 많이 나타난다.

■ 건축허가(토지용도전환신청)

   ▷ 상세하게 토지 용도를 고려하다보면, 초기에 생각했던 것과 판이한 용도가 도출됩니다. 토지용도전환시, 
      건축재설계 즉 본체나 창고 및 온실등이 들어간 설계를 준비, 무턱대고 건축면적이 늘어나면,건축설계비나,
      허가시 애로사항이 있기 때문에, 신중고려하여야 합니다. 대부분, 건축설계를 허가용으로 받고,다시 착공전
      에 설계변경을 신청하는 데, 변경이 크면 상당한 시간을 필요하다.

      때문에, 토지용도전환신청시에 제대로 된 신청을 하는 것이 좋다

■ 시공업체/감리업체의 선정

   ▷시공업체 및 감리업체는 건축설계사무소 및 토목설계사무소와 충분히 상의하여 선정한다.
   ▷가능한 복수업체를 접촉하여 경쟁을 유도한다.
   ▷계약전에 믿을 수 있는 업체인지 반드시 확인이 필요하다.전국적인 Network이 되어 있는 업체인지, 과도
      한 부풀리기 업체는 아니고, 실속업체인지, 살펴야 한다.

○ 시공중 확인이 필요한 사항

■ 가구종류 색상
■ 주방기구 종류 및 색상
■ 벽지 색상 및 종류
■ 취사장치(가스렌지/전기가열기) 사용선택

○ 준공승인신청 서류

<건축요건>

■ 액화석유가스 완성검사증명서 또는 설치제외대상확인서류(사진등)
■ 건축물 번호판 설치 확인서
■ 토지이동(지목변경,분활,합병등) 신청서 (인지포함)
■ 개발행위 준공검사신청서 및 현장 사진(현황측량신청)-건축사무소<-건축주)
■ 배수설비 준공검사필증
■ 사용승인조서
■ 단독주택소방설비 설치확인서(설치사진등 ‘별표’ 참조, 현관 소화기, 방마다 감지기
■ 측량성과도(필요시) 현황측량-부지, 건물(?)도 필요한 지 확인
■ 절수 설비설치 확인(납품확인서, 설치사진등)
■ 지하수설치신고필증 및 준공필증(설치시) 혹은 (마을)상수도 인입증명
■ 단열재 납품확인서, 시험성적서
■ 수도배관 동파방지 보온재(사진)
■ 온돌난방확인서(양식에 따라)
■ 보일러실 마무리
■ 건물손상 수리
■ 기타 개별법에 의한 완성검사 및 준공검사 필증

<토목요건>

■ 진입도로와 연결
■ 도로구분 배수관
■ 주변 농로/물길장애 제거 배수구/배수로
■ 축대
■ 울타리
■ 우수배수구 및 위치
■ 정화조/우수관로 입구주변 시멘트,
■ 주차장라인(6m전방 간섭없도록)
■ 우수.배수배관설치 확인
■ 마당정리 및 잡석 또는 포장 또는 조경
■ 현황측량 위치 잘못잡지 않도록

○ 잔금전 확인사항

■ 승인된 설계도면대로 시공했는지

   ▷건축 및 토목도면 각 1~2부 및 컴퓨터 데이터 파일

■ 보일러실마무리(대부분 승인후 추가사항)

■ 전기관련 마당, 부속동등 소홀하기 쉬운 지역 전기안전연결

■ 낙뢰, 비등에 안전한지 점검 및 조치(지중매설시 포함)

■ 건물 손상부나 조립미스부 확인

  ▷문의 크기(높이)가 틀리는 경우

  ▷문이 바닥에서 뜬 높이차이

  ▷창문 안팍이 바뀌어 조립된 경우

  ▷태풍이나 강한 바람에 손상될 여지가 있는 지

  ▷기타

○ 건축후 경험사항

■ 건축을 위한 생산관리지역의 매입은 삼가하는 것이 좋을 듯하다.

   제한도 많고 구비서류, 절차가 너무 많다.

■ 건축후에는 주변환경과 어울림, 조경등을 필요하다, 

    특별히 주변환경과 어울림이 필요한 경우가 아니라라면, 과도한 공사는 삼가하는 것이 좋다.

■ 주기적 관리가 없으면, 순식간에 잡초가 거침없이 자라서 건물이나 주변 환경을 덮는다.  

   관리인을 두던지, 잡초를 제어할 수 있는 수단을 강구해야 한다.

   마당을 아스팔트나, 잡석을 깔면 잡초제거에는 도움이 되나 삭막하기 이를데 없다.

   아스팔트나, 잡석은  최소한으로 그치고, 以草制草의 방법을 사용하는 것이 좋다,

   이를테면 은행나무를 심으면 주변에 잡초가 자라지 않는다고 한다.

   그늘이 크게 지면, 잡초가 자라기 힘들다.

   잔디를 심고, 디딤돌를 깔면 잡초제거에 도움이 된다. 대신에 잔디를 잘 관리하여여 한다.

■ 여름철, 장마나 우기 때 거침없이 자라는 잡초도 문제만,  가뭄이나 2015년 여름처럼 35~40도를

   오르내리는 불볕더위에  나무나 풀들이 말라죽는 대비도 해야 한다.  

   이 때문에 정원용 우물등 물을 공급할 수 있는 공급원이 반드시 필요하다.

   물주어야할 갯소가 많으면, 물주기만에도 수시간이 넘어 상당한 시간이 걸린다.

   이를 해소하기위해 배관과 타이머를 단 자동 물주기장치가 필요하다.

  

■ 정원을 만들고 나무를 옮겨 심는 경우, 조경업체이야기에 귀를 기우려야 한다.

    옮겨심은 나무는 나무주변에  1m내외의 물받이 두둑을 만들어, 여기에 푹 물이 담겼다가

    3~4번을 가라앉고 다시 물을 주기를  반복하고, 이것을 3일 후에 반복하고 다음부터는 

    여름은 1주일마다, 봄,가을은 10마다, 겨울은 15일마다 이같은 물주기를 반복하여

    1년을 지속하여야 완전히 뿌리를 내린다고 한다. 1년후에는 물을 안주어도 된다고 한다.

■ 농지가 아닌 임야, 자연녹지등을 대지전환하여 집을 지을 경우나 

    지목이 대지인 경우에는 공사규모,프로세스가 좀 틀릴 것이다.

    특히 비용은 초기예상(견적가)보다 더(약1.5배이상)은 더 들어감을 염두에 두어야 한다.

    집과 정원, 텃밭, 냉난방을 관리하는데, 관리하는 데

    생각보다 비용과 일손을 많이 필요로 하다.

   

    어지간한 귀촌의 철학이 확립되지 않거나 여건이 불확실하면

    보통때처럼, 도심 아파트에 그냥 눌러 사는 것이 최선이지 싶다.

이상은 토목건축설계나 시공업자가 아닌, 건축주로서의 경험이다.

집을 몇번씩 짓는 게 아니라서, 시공업체에 맡기는 부분이 대부분이라 잘못 판단, 파악한 것도 있을 것이다.

그러니 혹시 귀촌을 계획하거나 주말용 전원주택을 지으실 분들 있으시면, 참고만하세요.