<토목건축설계나 시공업자가 아닌, 건축주로서의 경험>
○ 토지매입단계,사전확인사항
■ 토지용도확인. 1인당 1,000m제곱(약 300평) 이내만 대지전환이 가능합니다,
그외 토지는 <畓>상태 유지하여야 합니다.
■ 공시지가-대지 전환시 비용영향을 주니 확인 필요합니다.
■ 농업진흥지역/생산관리지역/계획관리지역인지 여부확인은 필수입니다.
농업진흥지역(이전의 절대농지)는 건축행위가 불가합니다.
■ 상수원보호나, 생태보전지구인지 확인하여야 합니다.
상수원보호, 생태보전지구에서는 농업진흥지역 수준의 개발행위가 제한됩니다.
■ 건물용도/건폐율 및 용적율 확인하여야 합니다.
■10년~30년만의 홍수등으로 잠길 여지가 없는지, 주변도로와 높낮이, 주변 하천(川)이나 강변등과 얼마나
가까 운지, 얼마나 높이 차이가 나는지, 배수시설이나 지역구조가 어떤지도 살펴야 합니다.
만약 구입한 토지가 큰 홍수에 피해가 우려되면, 그만큼 대지를 높이는 작업이 필요합니다.
■ 침수지역은 2m내 허가없이 성토가능합니다. 성토는 가능하나 성토비용이 들어갑니다.
최상단부 토질은 토질이용계획에 따라 마무리해야합니다. 텃밭을 할려면, 성토전, 기존 토질을 걷어내어
옆에 쌓아두었다가, 성토후 그 흙으로 덮습니다.
■ 토사가 쏟아질 염려가 없는지-급격한 언덕이나 산비탈이 배경이 될 경우, 토사의 흐름이 비켜갈 수 있는
지세구조인지, 근본적으로 그런 토사의 흐름이 없을 수 있는 구조인지 살펴야 합니다.
■ 수분이나, 물이 흘러나가지 않고 고이는 것인지, 대지가 퇴적지역인지 등을 살펴보아야 합니다.
■ 풍수지리설에 100% 따르지는 않드라도, 가능한 남향이고, 바람이 잘 통하고, 공기가 신선하고
오염원이 주변에 없으며 시야가 트인 곳으로 합니다.
■ 도로인접, 도로와 떨어져 있는 정도 확인, 도로연결시 접근성 및 연결로 확인하여야 합니다.
▷자체토지로 가능한지, 共路가 있는지, 이 부분이 확보되지 않으면 도루묵입니다.
■ 주변마을 상하수도, 전기, 오폐수 연결이 어떻게 되는지 확인이 필요합니다
▷상하수도가 공공수도인지, 마을 수도인지. 마을 수도인경우에는 연결 애로가 없는지
사전확인이 필요합니다. 도로 건너 마을 수도를 연결할려면 도로를 가로 질려야 하기 때문에 수속이
복잡합니다.
▷지하수 굴착이 용이한지, 지하수 개발가능할 것인지 고려요합니다.
▷태양광발전이 가능한 시계가 확보되는지 확인. 남향/남동향으로 그늘 지지않는 공간이
확보되는지 (한전시설을 연결하더래도, 미래를 위해 그런 공간이 확보되는 곳을 염두에 둘 것)
○ 건축설계 및 건축허가
■ 대상건축물
▷건축종 류에는, 철근콘크리트, 벽돌, 철골구조, 경량철골, 경량목조, 중목구조, 한옥, 판넬구조등...다양.
▷가정용으로, 물론 내부인테리어나 창이나 문, 창틀, 냉.난방장치등 추가되는 특수용도에 따라 비용차이가
나겠지만, 시중의 표준치를 적용한다고 봤을 때 고급은 평당 약 1,200~800원 내외의 한옥, 중목구조를,
저렴한 비용으로는 평당 약 350~500만원대 철근콘크리트, 벽돌, 철골구조, 경량철골, 경량목조등이
있습니다
▷기본 철골에 판넬구조는평당 200~300만원정도 일 수 있으나, 부가적인 인테리어나, 방습, 방열, 방화등의
조치에 따라 비용이 차이가 날 것입니다. 보통은 철골에 판넬구조는 거주용으로도 짓기도 하지만, 대부분
창고나 부속건물용으로 사용합니다.
■ 대상건축물 선정과 설계
▷건축주의 삶의 철학과 건축비용에 따라 달라질 것입니다. 방풍, 방습, 방열,방화등의 달성 수준도 영향을 줄
것입니다. 이는 지역적으로도 고려대상이 된다고 할 수 있습니다.
▷너무 추운지역, 습기가 많은 지역, 바람이 많이 부는 지역, 시내물이 범람하기 쉬운지역, 산사태나 토사유출
이 심한지역, 그늘진 지역, 시야가 막힌지역은 피해야 하겠지만, 불가피하게 이런곳에 집을 지야 할 경우에
는 방풍, 방습, 방열, 방화과 생활안전을 고려하여 설계를 하여야 합니다.
▷대상건축물종류을 정할 때, 내가 거주전용으로 할 것이냐, 별장으로 할 것이냐, 펜션등 상업용도로도 사용
할 것이냐에 따라 건축물 대상이 달라 질 것입니다. 이를 선정하면, 그 건축물들의 장.단점, 확장성, 유지보
수성등을 고려하여야 합니다.
■ 건축설계시 고려사항
▷건축사의 표준형인지, 특별사양인지
▷외벽사양(형식/재료/색깔)
▷지붕 (슁글) 색상, 부착조건, 주변조화색, 접착방법, 기밀보장
▷바람,눈,비등에 안전도는 얼마로 설계했는 지
▷냉기, 온기, 소음기밀성
▷유해가스 배출장치, 가스감지기
▷커텐설치공간이 확보되는 지?
▷정문.창문 도어록 장치
▷전자식 도어록 포함여부
▷창문의 크기(지역마다 다소 차이)
▷모기장
▷창틀과 외벽 조화
▷화장실이 몇 개인 지,
▷벽지색상
▷바닥재와 색상
▷사워시설이 있는 지
▷주방/신발장 크기
▷보안장치 다는 위치에 전원코드 확보
▷외부에서 전원 필요시 연결이 용이하도록 외부(앞뒷)에 기밀 전원코넥터 설치
▷건축 및 마당등 외부 보조사워, 물받은 공간, 수도꼭지등 위치, 개소
▷내장기기들의 색감, 색깔 조화
■ 건축허가 기간
▷용도전환 허가후, 1년내에 착공하여야 하고, 착공후 1년내에 완공하여야 합니다.
▷허가내용을 변경하고자 하면, 다시, 변경허가를 맡아야 하고, 변경허가후 1년내에 착공하여야 합니다.
그러니 초기 허가신청시, 제대로 된 건축설계, 토목설계가 중요합니다. 중간에 변경해도 되지만, 변경에 따
르는 시간낭비가 예삿일이 아닙니다
▷업자들은 변경허가를 받으면 된다고 말하지만, 약 반년이상의 충분한 일정을 가지고 출발해야합니다.
▷철근콘크리트 집을 지을 경우, 한겨울을 피하도록 프로세스를 짜야 하겠습니다.
■ 건축설계사무소 및 토목설계사무소 선정
▷그지역 행정기관과 거리상, 인맥상, 경험상 소통이 원활한 업체를 선정하는 것이 여러모로 편합니다.
▷인허가 과정에 사소한 문제로 한정없이 늦어질 수 있습니다.
▷업체들이나, 공무원들이, 일을 Parallel Processing하는 체제가 안되어 있는 것 같읍니다.
그들 입장에서는 Sequencial Processing이 기본인 것 같네요. Parallel Processing이 될라카면....,
아시죠?
■ 토목_건축 설계시 고려사항
▷ 대지 및 경계
★ 정확한 대지 영역, 집이 위치할 영역을 도상으로 정하고, 실제 측량으로 위치를 표시합니다
★ 토목 및 건축설계와 완성되면 건축허가신청전에, 지적공사에 측량신청을 하게 되는 데, 측량시 지번이
복잡하게 얽혀 있으면 측량지점이 많아 비용상승 요인이 됩니다.
★ 지번을 합번하여 측량을 신청합니다.
▷ 외부도로 연결 및 내부도로
★ 외부도로와 연결 및 넓을 경우, 내부도로가 허가조건으로 필요합니다
▷ 상수도 연결,
★ 설계되고 표현되어야 합니다.
★ 인근까지 상수도 망이 설치되어 있는지, 마을 상수도망에 연결할 수 있는지 확인하여 이것이 어려우면
지하수를 파야 합니다
★ 지하수는 허가사항입니다. 수질검사 및 승인 업무까지 대행업체에게 맡겨야 합니다.
▷오폐수 및 정화시설연결
★ 오페수처리는 주변에 오페수처리 시설이 있으면 이것과 연결, 오페수처리시설이 없으면, 정화시설과
처리시설이 필요합니다
★ 오폐수처리관로는 중관에 꺽임이 커거나, 경사도가 낮으면, 흘러가지 않기 때문에 이점을 고려하여
설계하여야 합니다
★ 정하조처리후 정화수 드레인이나, 정화하고 남은 찌거기 제거시 애로사항이 없도록 위치를 고려하여
설계하여야 합니다
▷우수관로
대지가 넓을 경우 우수처리 관로가 적절한 필요합니다. 설계업체와 의논하여야 합니다
▷ 지하매설 관로
★ 모든 관로는 토목 및 건축설계사무소와 협의하여야 합니다.
★ 충분한 처리용량, 최소수량 및 관로 꺾임이 급격하지 않고 경사도가 보장되도록 하되 유지보수가
용이하도록 설계되어야 합니다
★ 상기 시설물들이 기초공사시 반영되고, 본공사시 방해가 되거나, 건축설립후 보수.수리가
불가능하도록 설치되면 안되기 때문에 이를 고려 설계하여야 합니다
▷ 사전에 토목사무소와 건축사무소와 충분한 협의.검토
★ 토목설계도, 보통은 용도전환 신청시 반영을 대충하여 두고, 실제 착공전에 제대로 변경하게 되는데,
비용 이중발생하므로, 토목설계전에 토목사무소와 건축사무소와 충분한 협의.검토를 거쳐서 설계토록
합니다.
★ 법적요건을 꼼꼼히 따져서 토목이나 건축설계변경이 최소화 되도록 해야 합니다. 추가 비용이 많이 발생
하고, 추가 비용을 지불하고도 시공후, 사용중에 고쳐야 할 부분이 많이 나타납니다.
■ 건축허가(토지용도전환신청)
▷ 상세하게 토지 용도를 고려하다보면, 초기에 생각했던 것과 판이한 용도가 도출됩니다. 토지용도전환시,
건축재설계 즉 본체나 창고 및 온실등이 들어간 설계를 준비, 무턱대고 건축면적이 늘어나면,건축설계비나,
허가시 애로사항이 있기 때문에, 신중고려하여야 합니다. 대부분, 건축설계를 허가용으로 받고,다시 착공전
에 설계변경을 신청하는 데, 변경이 크면 상당한 시간을 필요합니다. 때문에, 시일이 촉박한 경우에는 토지
용도전환신청시에 제대로 된 신청을 하는 것이 좋습니다
■ 시공업체/감리업체의 선정
▷시공업체 및 감리업체는 건축설계사무소 및 토목설계사무소와 충분히 상의하여 선정합니다.
▷가능한 복수업체를 접촉하여 경쟁을 유도합니다.
▷계약전에 믿을 수 있는 업체인지 반드시 확인이 필요합니다.전국적인 Network이 되어 있는 업체인지, 과도
한 부풀리기 업체는 아니고, 실속업체인지, 살펴야합니다.
○ 시공중 확인이 필요한 사항
■ 가구종류 색상
■ 주방기구 종류 및 색상
■ 벽지 색상 및 종류
■ 취사장치(가스렌지/전기가열기) 사용선택
○ 준공승인 서류
<건축요건>
■ 액화석유가스 완성검사증명서 또는 설치제외대상확인서류(사진등)
■ 건축물 번호판 설치 확인서
■ 토지이동(지목변경,분활,합병등) 신청서 (인지포함)
■ 개발행위 준공검사신청서 및 현장 사진(현황측량신청)-건축사무소<-건축주)
■ 배수설비 준공검사필증
■ 사용승인조서
■ 단독주택소방설비 설치확인서(설치사진등 ‘별표’ 참조, 현관 소화기, 방마다 감지기
■ 측량성과도(필요시) 현황측량-부지, 건물(?)도 필요한 지 확인
■ 절수 설비설치 확인(납품확인서, 설치사진등)
■ 지하수설치신고필증 및 준공필증(설치시) -마을상수도 인입증명
■ 단열재 납품확인서, 시험성적서
■ 수도배관 동파방지 보온재(사진)
■ 온돌난방확인서(양식에 따라)
■ 보일러실 마무리
■ 건물손상 수리
■ 기타 개별법에 의한 완성검사 및 준공검사 필증
<토목요건>
■ 콘크리트 진입도로
■ 도로구분 배수관
■ 주변 농로/물길장애 제거 배수구/배수로
■ 축대
■ 울타리
■ 우수배수구 및 위치
■ 정화조/우수관로 입구주변 시멘트,
■ 주차장라인(6m전방 간섭없도록)
■ 우수.배수배관설치 확인
■ 마당정리 및 잡석 또는 포장 또는 조경
■ 현황측량 위치 잘 못잡지 않도록
▶1m배수관 날개부 축대보강 및 연장 3관
<추가요건>
■ 테크 -전면 2m 돌출(방부목 또는 신주기둥>
■ 전봇대에 마당 전등 1개
■ 포장도로 주변 영산홍
■ 건물뒷쪽 울타리 따라 동백
■ 잡석까는 공간외 조경
■ 텃밭부 흙치울 것
■ 쓰고 남은 돌 승인신청지역 바캍으로 옮길 것
■ 축대 경계지역 물흐르는 공간 작업
○ 잔금전 확인사항
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